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　　林小昭

　　一线城市和部分二线热点城市节节升高的地价和房价，对比全国房地产投资增速低位运行和三四线城市的高库存压力，正在上演着“一半火焰，一半海水”的局面。

　　那么，如何在发挥好房地产投资对国民经济带动作用的同时，又不会造成新的库存压力？这其中，增加一、二线城市尤其是二线热点城市的土地供应迫在眉睫。

　　房地产投资拉动不足

　　在本周举行的5月份国民经济运行情况新闻发布会上，国家统计局新闻发言人盛来运表示，从总体情况来看，“房地产投资还是比较谨慎的，并没有出现特别过热的情况。”盛来运说。

　　那么为何在一线城市和二线城市房价快速上涨、地王频现的同时，房地产投资却没有“过热”呢?

　　这其中最大的问题在于区域之间、城市之间的分化不断加剧。在一线城市和部分二线热点城市上升的同时，部分人口外流、库存较大的二线城市和广大三、四、五线城市仍然不冷不热，面临着巨大的去库存压力。

　　对部分二线城市和绝大多数三、四、五线城市来说，采用一系列刺激政策去库存仍是当前的“主旋律”。大连、山西和新疆等地接连出台去库存刺激政策，以消化库存、稳定市场。

　　这些现象说明，对绝大多数城市和地区来说，去库存仍然是目前的重中之重。而且，由于绝大多数三、四线城市和部分二线城市面临着人口增长缓慢、供应过剩等问题，去库存是一个相当漫长的过程，在未来相当长的一段时间内，这些城市要指望开发商继续拿地、增加投资已不大可能。

　　但是，由于房地产开发投资占固定资产投资的比重较大，而且还能拉动上下游的钢筋、水泥、建材等行业，因此房地产开发投资对当前我国经济稳增长仍十分关键。只有保持一定的发展增速，才能为经济转型和结构调整赢得空间。

　　中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，在当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的带动作用再度被强化，无论是对投资还是消费增长，房地产市场的贡献都不容忽视。

　　在这种情况下，如何让地产开发投资保持一定的增长，又不会造成新的库存压力?一、二线城市增加土地供应无疑是一个非常好的选择。

　　城镇化重点瞄准二线城市

　　5月初，对于此前24部委提出的“增加一线和部分二线城市住宅建设用地供应”的行动规划，国家发展和改革委员会副秘书长兼国民经济综合司司长程建林解读称，尽管全国住房库存量很大，但仍要采取区别对待、分类指导的原则。

　　程建林分析，北上广深和三四线城市不同，住房库存量相对较小，“前段时期房地产消费旺盛，一线和部分热点二线城市房价涨幅很大，说明其核心问题不是需求问题，而是供给问题，所以要增加这部分城市的住房建设用地。”

　　在现实操作中，目前我国也正在逐步分散超大型城市的功能，这些超大城市的边界也开始得到严格控制。其中，北京和上海两个常住人口超过2000万的强一线城市的“大城市病”已经非常严重，包括交通拥挤、雾霾等现象都与中国的超大城市化密不可分，已经进入到严控城市人口规模和边界的阶段。

　　因此，从客观条件上说，北、上、深这三个房价最高城市要大规模地供应土地已不大现实。

　　而另一方面是广大三、四线城市虽然落户比较容易，但由于产业发展、公共资源的欠缺，难以吸引人们进入。这么一来，二线城市将有比较大的发展空间，可能成为未来我国城镇化的重点。

　　充足供应带来房价平稳

　　以目前房价上涨压力最大的二线“四小龙”为例，南京的城区人口在“四小龙”中最多，达到599.65万，但离1000万的超大城市仍有很大距离，苏州为437.5万，合肥的人口只有330多万，厦门更只有283万，也就是说，从人口数量来看，这几个城市都还有很大的发展空间。

　　而无论是二线“四小龙”，还是武汉、郑州、东莞等热点二线城市，都属于经济发展势头较好、人口流入较多的二线城市，需求相对较大，因此适当增加土地供应不会带来新的库存积压的问题。

　　另一方面，充足的供应可以让这些热点城市的房价保持在相对合理的水平。比如一线城市广州，以及二线城市杭州、长沙、重庆这几个经济发展较好、人口流入较大的城市，这几年房价比较平稳的一个原因，就在于供应十分充足。

　　也就是说，对目前房价上涨迅猛的热点二线城市来说，要保持房价的平稳增长，最好的办法就是增加相应的土地供应。

　　只是，对不少地方政府来说，在地王频现、土地溢价高涨的情况下，现在卖一块地可能相当于过去卖三块地的钱，地方政府在增加土地供应以平稳房价上可能缺乏足够的动力。

　　但是，这些地方的眼光还应该放得更长远一些。尤为关键的是，二线城市并不具备北上深这样依靠现代金融和互联网经济等现代服务业辐射全国的能力。在这种情况下，实体经济的发展仍十分重要，而保持合理平稳的房价对实体经济发展十分关键。

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