2016-09-12 03:50:45
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在北京工作的周先生看中位于燕郊开发区亿丰大街的一套住房，通过中介与房主李先生签订房屋买卖合同，后因合同未能如期履行致交易失败，周先生将李先生诉至法院索赔。记者近日获悉，经开庭审理此案的河北省三河市法院调解，周先生与李先生达成协议：双方解除合同，李先生退还周先生26万首付款，并承担周先生支付后剩余的1.7万余元中介费。
新京报记者梳理发现，该案是今年4月“廊九条”等涉及燕郊房产限购的政策出台后，第一起因限购政策致使交易不能进行的房屋买卖案件。
与此同时，北京及周边的楼市又经历了一轮火爆，在房价上涨的过程中，一些房屋买卖交易还受到了价格因素的影响而终止，其中责任应该由谁来承担？海淀法院专门审理此类案件的法官表示，此类案件中买房人起诉房主违约的占大多数，对于政策问题导致交易无法完成，法院会根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本版采写/新京报记者 李禹潼 王巍
购房遇“廊九条”
网签关闭无法交易
今年2月，在北京工作的周先生经过此前数月走访，看中了位于燕郊开发区亿丰大街的一套住房。
2月21日，周先生通过中介与该套住房房主李先生签订购房合同。按合同约定，李先生需在3月25日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，并在银行批贷后的7个工作日内完成权属转移登记手续。
周先生说，3月23日他得到银行的贷款批准，并完成了合同约定的义务后，多次对李先生进行催告，要求对方在约定期限内完成各项手续，但李先生仍未履行解押、过户及物业交割手续。
直到今年4月1日，河北省廊坊市出台9条稳控楼市措施(简称“廊九条”)，措施包括实行住房限购和差别化住房信贷政策；非本地户籍居民家庭限购一套住房，且购房首付款不得低于30%等。燕郊也在该措施覆盖范围内。
“廊九条”的出台致燕郊房屋交易网签系统一度关闭，周先生购房无法完成，于是以违约为由将李先生诉至法院，要求解除合同，返还首付款26万，并赔偿违约金及各项损失共近30万。
谁“耽误”购房？
买卖双方各执一词
"廊九条’出台前后，我多次提醒他如期履约”，6月1日，此案在三河市人民法院开庭审理时，周先生称，李先生一直未能还清银行抵押尾款，导致自己购房无望。
但李先生一方对此有不同说法，称签署买卖合同后，为在约定时间内完成合同约定，李先生借款数十万元还贷并解除房屋抵押，目前仍有欠债还未还清。
李先生的代理律师称，李先生告诉周先生房屋可随时交付，但周先生以暂无法过户为由拒绝接受房屋。同时周先生逾期支付首付款，也构成了违约。
新京报记者近日了解到，经法院调查，周先生和李先生已达成协议。周先生介绍，此次调解结果为，双方解除合同，李先生退还周先生26万首付款，周先生此前已支付了一半中介费，剩余的1.7万余元费用由李先生承担。
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过户前遇“坐地起价” 涨80万
几乎在周先生燕郊购房同时，何先生夫妇花678万在北京市中关村东路购买了一套房子，但在贷款批下来后房主突然反悔，要涨80万才肯过户，无奈之下，何先生夫妇将房主诉至海淀法院。
何先生夫妇的起诉书显示，何先生夫妇以总价款678万元，购买王先生坐落于北京市海淀区中关村东路的房屋一套。
双方购房合同约定，购房款按期限分三种方式支付给房主，第一笔定金24万元直接向房主支付；第二笔房款414万元于房屋“过户前一天”，分别以合同约定的“资金监管”和“资金存管”方式向房主支付；第三笔余款240万元向银行贷款，在房屋完成过户、抵押后，由银行放贷支付给房主。合同签订后，何先生夫妇即按合同约定向被告交付了定金24万元。
今年二三月间，何先生夫妇、房主和中介公司三方完成了网签、贷款申请面签，3月9日，银行向买卖双方发出贷款通知单，正式批贷。在此期间，何先生夫妇还将现有住房卖出，筹措全部购房费用。
据何先生夫妇称，就在中介公司邀约房主配合进行税费缴纳时，房主王先生先是拖延，后又提出由于房价上涨，要求再多支付80万元才会继续履行合同，同时还表示如交易不成可以双倍返还定金。
“以前的房子已经过户给别人了，他这时候坐地涨价，我们面临无家可归的境地”，何先生夫妇起诉要求判令房主继续履行合同、配合过户并承担违约责任、赔偿经济损失。
目前，此案正在进一步审理中。
追问
政策因素致交易终止谁担责？
根据公平原则确定；应约定双方如何享有合同解除权
针对楼市涨价后引发的房屋买卖问题，海淀法院复兴路法庭副庭长赵赓表示，从该法庭的统计分析，此类案件其中大部分是买房人作为原告，就卖房人在合同履行过程中的违约行为要求赔偿或要求继续履行合同。
赵赓介绍，因政策因素导致无法完成交易，被称为情势变更。根据最高法相关司法解释：“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
赵赓提示说，审理此类案件的重点是提出解除合同的一方是否享有合同解除权。因此买卖双方在订立合同时应充分评估合同履行过程中的风险，尽可能对双方权利义务作出详细约定；合同订立后，双方均应本着诚实信用的原则依约履行合同；提供中介服务的经纪公司应切实履职，对双方的交易风险进行充分告知，严格按照法律规定促成交易。
双倍返还定金就可随意违约？
合同中将定金性质明确约定为“解约定金”才能成立
是否真像何先生夫妇案件中房主所说，违约大不了双倍返还定金呢？赵赓说，只有双方在合同中将定金的性质明确约定为“解约定金”——即买卖双方可以通过放弃定金或双倍返还定金的方式，任意行使合同解除权的情况下，这种说法才能成立。
在无此约定的情况下，如果买方不存在根本违约且坚持要求履行合同，合同本身也不存在不能履行的情况，此时，卖方即使双倍返还定金也是无权解除合同的。即使双方均同意解除合同，或者由于合同客观上不能继续履行而只能解除的，如果买方能够证明其实际损失超出定金数额，也可以要求卖方赔偿。
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